INNSPILL TIL REVISJON AV HUSLEIELOVEN<\/p>\n\n\n\n
Jeg har en mindre byg\u00e5rd i Bergen sentrum hvor jeg leier ut 1. etasje til butikk, og hvor jeg i 2. til 4. etasje leier ut 6 individuelle rom med adgang til felles kj\u00f8kken, felles bad, felles 2 dusjrom og felles 2 toaletter, med andre ord et bofellesskap\/bokollektiv.<\/p>\n\n\n\n
Jeg ser av mandatet for husleielovutvalget at utvalget skal vurdere om bofellesskap som boform skal reguleres s\u00e6rskilt i husleieloven. Det er positivt ettersom dagens husleielov ikke er tilpasset bofellesskap.<\/p>\n\n\n\n
Utvalget skal se p\u00e5 tiltak som \u00f8ker botryggheten for leietakere. Bofellesskap st\u00e5r her i en s\u00e6rstilling ettersom tiltak som \u00f8ker botryggheten for den enkelte leietaker, kan \u00f8ke utryggheten for de \u00f8vrige leietakerne. Leietakere har med dagens regler god juridisk beskyttelse mot oppsigelse i leieperioden. Det kreves vesentlig mislighold for at utleier kan si opp leieavtalen, og ved gjentagende d\u00e5rlig oppf\u00f8rsel etter skriftlig varsel fra utleier. Dernest kan leietaker pr\u00f8ve oppsigelsen for retten. Det er sv\u00e6rt mange ting en leietaker kan gj\u00f8re som gj\u00f8r livet surt for \u00f8vrige leietakere uten at vedkommende kan sies opp, eller f\u00f8r oppsigelse eventuelt blir effektuert. Det kan imidlertid v\u00e6re et disiplinerende element at vedkommende vet at d\u00e5rlig oppf\u00f8rsel kan medf\u00f8re at leieavtalen ikke vil bli forlenget etter tre \u00e5rs leietid. I praksis vil det gjerne v\u00e6re slik at det er \u00f8vrige leietakere som vil m\u00e5tte flytte hvis de \u00f8nsker gode boforhold og de bor sammen med en vanskelig leietaker som ikke \u00f8nsker \u00e5 flytte ut. For utleier vil dette kunne skape en vanskelig situasjon, ikke minst n\u00e5r ledige rom skal leies ut, og en vanskelig leietaker gj\u00f8r dette til et d\u00e5rlig utleieobjekt.<\/p>\n\n\n\n
For utleiere som leier ut rom i egen bolig, er denne typen problemer ivaretatt ved at minste leietid er satt til ett \u00e5r. I den grad det skal gj\u00f8res endringer i minstetiden p\u00e5 husleieavtaler, blir det viktig at bofellesskap blir behandlet s\u00e6rskilt, og at minste leietid for disse heller blir kortere enn lengre.<\/p>\n\n\n\n
Av samme grunn, om enn av mindre viktighet, b\u00f8r en vurdere s\u00e6rskilte reguleringer for bofellesskap i hsl. \u00a7 9-7 om formkrav til utleierens oppsigelse og i \u00a7 9-8 om tilsidesettelse av oppsigelse, etter m\u00f8nster av hva som gjelder utleie hvor leietaker av enkelt beboelsesrom har adgang til en annens bolig i tidsubestemte avtaler, i den grad fellesrom i bofellesskap ikke er omfattet av dagens formulering om adgang til annens bolig.<\/p>\n\n\n\n
I \u00a7 3-4 om betaling for elektrisitet og brensel, annet ledd, er det angitt et flertall p\u00e5 to tredjedeler av leierne kan kreve installert apparat for m\u00e5ling av den enkeltes forbruk av hhv. elektrisitet og vann og avl\u00f8p. Det er ikke mulig \u00e5 m\u00e5le den enkeltes forbruk i fellesrommene i et bofellesskap, og paragrafen b\u00f8r omformuleres hva ang\u00e5r bofellesskap. En mulig l\u00f8sning for elektrisitet er \u00e5 ha krav til m\u00e5ler (dvs. s\u00e5kalt minusm\u00e5ler p\u00e5 den enkeltes rom, uten egen abonnementsavgift) og m\u00e5ler enten for fellesrommene eller en hovedm\u00e5ler for hele bofellesskapet, slik at det er mulig \u00e5 regne ut forbruket i fellesrommene ved \u00e5 trekke str\u00f8mforbruket i leietakernes egne rom fra str\u00f8mforbruket p\u00e5 hovedm\u00e5leren.<\/p>\n\n\n\n
I \u00a7 7-1 om opptak i husstand er regelen om leierens rett til \u00e5 ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn ikke tilpasset bofellesskap, og s\u00e6rlig ikke hvis man \u00f8nsker \u00e5 ta hensyn til \u00f8vrige leietakere i bofellesskapet. Regelen \u00e5pner for at bofellesskapet blir overbefolket, og at det blir for mange som skal benytte fellesrommene sammen.<\/p>\n\n\n\n
I \u00a7 7-4 om framleie av bolig ved midlertidig frav\u00e6r er leietaker gitt rett til framleie i to \u00e5r hvis det er tungtveiende grunner. Godkjenning av utleier kan bare nektes hvis framleierens forhold (og egenskaper ved boligen) gir saklig grunnlag for det. Ved utleie av rom i bofellesskap er det mye viktigere at leietakere kommer overens og fungerer godt sammen enn i andre former for utleie. Utvelgelsen av hvem som skal bo sammen, kan derfor v\u00e6re viktigere, og baseres p\u00e5 flere kriterier enn det som gjelder ved ordin\u00e6re utleieforhold. Utleier av rom i bofellesskap b\u00f8r derfor kunne nekte fremleie uten \u00e5 kunne bli avkrevd et saklig grunnlag for det.<\/p>\n\n\n\n
I mandatet, punkt 3.4, er bofellesskap omtalt p\u00e5 en m\u00e5te som implisitt definerer at bofellesskap er basert p\u00e5 \u00e9n leieavtale. Det er neppe en hensiktsmessig avgrensning av bofellesskap. Det avgj\u00f8rende m\u00e5 vel v\u00e6re om leietakere deler kj\u00f8kken og bad, eventuelt bare kj\u00f8kken eller bad.<\/p>\n\n\n\n
Jeg har ogs\u00e5 et par merknader som ikke spesifikt g\u00e5r p\u00e5 bofellesskap.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 4-2 om indeksregulering er formulert slik at den er vanskelig \u00e5 forst\u00e5, og den gir ikke presis \u00e5rlig justering av leien i tr\u00e5d med endringer i konsumprisindeksen. M\u00e5let med bestemmelsen er vel \u00e5 opprettholde det reelle leieniv\u00e5et p\u00e5 det niv\u00e5et man ble enig om ved inng\u00e5elsen av kontrakten, eventuelt ved oppstart av leieforholdet. Det er vanskelig \u00e5 f\u00e5 til en eksakt justering p\u00e5 \u00e5rlig basis ettersom SSB publiserer endringer i konsumprisindeksen p\u00e5 m\u00e5nedsbasis minst 1 m\u00e5ned og 10 dager etter at et \u00e5r har g\u00e5tt etter at leiekontrakten ble inng\u00e5tt og minst 1 \u00e5r og 10 dager etter siste leiejustering. Med dagens regel skal leier ogs\u00e5 ha en m\u00e5neds varsel om husleieregulering. Dagens regler inneb\u00e6rer at leiejusteringen hvert \u00e5r f\u00e5r et etterslep, noe som inneb\u00e6rer at den reelle leien blir lavere enn den opprinnelige leien i en periode med \u00f8kning av KPI, og at den reelle leien blir h\u00f8yere enn den opprinnelige leien i en periode med nedgang i KPI. Bestemmelsene b\u00f8r endres slik at man f\u00e5r mulighet til \u00e5 endre leien s\u00e5 presist som mulig p\u00e5 \u00e5rlig basis. Man b\u00f8r ta utgangspunkt i leieavtalens dato for overtakelse og samme dato senere \u00e5r og tillate justering tilsvarende endring i KPI i en tolvm\u00e5neders periode etter disse. Varslingsfristen b\u00f8r reduseres til 14 dager. Det vil tillate at et leieforhold med oppstart, eller leieregulering, fra f.eks. 1. august vil kunne reguleres med virkning fra 1. oktober. Da vil det kun v\u00e6re det f\u00f8rste \u00e5ret at man f\u00e5r et etterslep av reguleringen n\u00e5r en tar utgangspunkt i \u00e5rlig regulering.<\/p>\n\n\n\n
I \u00a7\u00a7 3-1 og 3-4 er det \u00e5pnet for at utleier kan ta betalt for str\u00f8m og vann og avl\u00f8p etter forbruk. Jeg vet ikke hvor omfattende det er i Norge, men i Bergen er det etablert et bossnett hvor det betales ca. 10 kroner per s\u00f8ppelpose (dvs. per \u00e5pning av luke) som kastes i bossnettet. For ordin\u00e6re boenheter (s\u00e6rskilt definisjon) er det 5 gratis innkast per m\u00e5ned, mens det for bofellesskap er etablert en s\u00e6rskilt ordning med halvert \u00e5rsavgift, men ingen gratis innkast. Kostnaden belastes over kommunale avgifter, som belastes huseier. Prisstrukturen er utformet av myndighetene for \u00e5 oppfordre til redusert s\u00f8ppel. Det er da naturlig at insentivet til redusert s\u00f8ppel ogs\u00e5 omfatter leietakere, og at disse derfor skal kunne belastes for faktisk forbruk p\u00e5 linje med str\u00f8m og vann og avl\u00f8p. Husleieloven b\u00f8r endres slik at det \u00e5pnes for dette. Prisingen per \u00e5pning av luke \u00e5pner med dagens husleielov dessuten muligheten for illojal oppf\u00f8rsel fra leietakers side overfor utleier.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
INNSPILL TIL REVISJON AV HUSLEIELOVEN Jeg har en mindre byg\u00e5rd i Bergen sentrum hvor jeg leier ut 1. etasje til butikk, og hvor jeg i 2. til 4. etasje leier ut 6 individuelle rom med adgang til felles kj\u00f8kken, felles bad, felles 2 dusjrom og felles 2 toaletter, med andre ord et bofellesskap\/bokollektiv. Jeg ser\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":3272,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"dss_simple_post_excerpt":"","dss_show_featured_image":true,"footnotes":""},"categories":[3,1],"tags":[],"class_list":["post-155","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-innspill","category-ukategorisert"],"language":"nb-NO","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3272"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=155"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":383,"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155\/revisions\/383"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=155"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=155"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=155"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}