Innspill til Husleielovutvalget<\/p>\n
I mandatet for Husleielovutvalget sl\u00e5s det fast at de som leier bolig p\u00e5 generelt grunnlag opplever d\u00e5rligere boforhold enn boligeiere:<\/p>\n
\u00abDe bor ofte trangere, har oftere fukt og r\u00e5te i boligen sin, og opplever i st\u00f8rre grad bomilj\u00f8et som d\u00e5rlig. Mange leietakere opplever ogs\u00e5 bosituasjonen som ustabil og uforutsigbar. Dette er s\u00e6rlig problematisk for barnefamilier.\u00bb<\/p>\n
Gatejuristen representerer grupper av leietakere hvor mange nettopp opplever dette. De har en krevende bosituasjon som kan v\u00e6re b\u00e5de ustabil og uforutsigbar. Mange har et bomilj\u00f8 som de f\u00e6rreste andre i samfunnet ellers kjenner seg igjen i eller kunne bodd i over tid (ref. dokumentar-serien \u00abPetter- der ingen vil bo\u00bb, TV2). Dette kan gjelde b\u00e5de ungdom, barnefamilier og personer med rusbakgrunn eller utfordringer knyttet til rus. I saker der barn er del av leietakers husstand mener vi at \u00abbarnets beste\u00bb b\u00f8r vektlegges i st\u00f8rre grad. Vi har sett saker hvor uenighet om utbedring av sopp og mugg i leieboliger kan dra ut i tid, samtidig som beboerne blir sykere av helsebelastningen det medf\u00f8rer \u00e5 bo under slike forhold. Det er uverdig for alle som opplever det, og s\u00e6rlig uheldig med barn. \u00c5 knytte barns rettigheter s\u00e6rlig opptil husleieloven, er en utfordring vi gjerne vil gi til utvalget, i h\u00e5p om et s\u00e6rlig fokus og bedring.<\/p>\n
Forbrukerr\u00e5dets rapport \u00ab\u00c5 leie bolig\u00bb fra 2021 trakk ogs\u00e5 frem at leiemarkedet for mange leietakere var preget av usikkerhet og lite stabilitet. Det medf\u00f8rer en mangel p\u00e5 opplevelsen av \u00e5 ha et trygt og godt hjem. Trygge og forutsigbare leieforhold og kontrakter er bra for begge parter i et leieforhold. For v\u00e5re klienter er det spesielt viktig \u00e5 oppleve at bosituasjonen gir en trygg base for eget liv og utfordringer man m\u00e5tte st\u00e5 i eller b\u00e6re med seg. Botryggheten handler ogs\u00e5 om relasjoner til utleier, og at rammene rundt leieforholdet er s\u00e5 avklart og ryddig som mulig. Det er derfor sentralt at god dialog og kommunikasjon ligger til grunn i leieforholdet, b\u00e5de som utgangspunkt for kontrakts-forholdet, men ogs\u00e5 som et viktig forebyggende element for \u00e5 unng\u00e5 konflikt eller uenighet underveis og i ettertid. Vi opplever at ivaretakelse av botrygghet for v\u00e5re klienter ogs\u00e5 i stor grad handler om hva slags botilbud de enkelte kommuner, boligkontor og sosialtjenester kan tilby. Hvilken oppf\u00f8lging som gis b\u00e5de f\u00f8r, under og etter leieperioden for de klientene som trenger ekstra st\u00f8tte, vil ogs\u00e5 ha sv\u00e6rt mye \u00e5 si. Mye av dette grenser opp mot bestemmelser i andre lover og ansvar som p\u00e5ligger det offentlige, men nevnes her som en viktig del av helheten for mange, og som et sv\u00e6rt sentralt rammeverk for botrygghet for mange av v\u00e5re klienter.<\/p>\n
Gatejuristen ser at klienter kommer opp i vanskelige situasjoner knyttet til leie av bolig som f\u00f8lge av at kontraktsforholdet inneholder en ubalanse mellom partene. Der husleieloven var ment \u00e5 bidra til st\u00f8rre balanse, og sikkert til dels har klart det, s\u00e5 er det fortsatt mange mennesker som ikke kan nyttiggj\u00f8re seg rettigheter som ligger inne i dagens lov. Vi synes derfor det er uheldig at tilgangen til fri rettshjelp er behovspr\u00f8vd i tvister om opph\u00f8r av leieforhold. Dette utelukker mange fra \u00e5 f\u00e5 bistand i saker som kan v\u00e6re sv\u00e6rt inngripende i botryggheten for den enkelte.<\/p>\n
Flere av sakene vi bist\u00e5r klienter med, omhandler erstatningsansvar for skader p\u00e5 leieobjektet, og hvor partene er uenige om hvordan leiligheten var p\u00e5 innflyttingstidspunktet. Vi st\u00f8tter en lovfestet plikt til en protokoll eller f.eks. et dokumentasjonskrav med bilder\/video av leilighetens tilstand b\u00e5de ved inn- og utflytting. Dette kan virke konfliktdempende, men ogs\u00e5 v\u00e6re veldig nyttig dersom saken f.eks. kommer til HTU osv.<\/p>\n
Mange av v\u00e5re klienter leier kommunale boliger, eller de f\u00e5r bistand fra kommunen til \u00e5 inng\u00e5 leiekontrakter p\u00e5 det private markedet. I flere tilfeller ser vi ogs\u00e5 at kommunen kan peke p\u00e5 eller har samarbeid med store private utleiere, hvor de ogs\u00e5 stiller med depositum eller kommunal garanti.
\nHer har vi flere ganger opplevd at utleier etter avslutning av leieforholdet kommer med krav som dekkes inn av garanti eller depositum stilt fra kommunens side, og at dette kan g\u00e5 leietaker \u00abhus forbi\u00bb eller at man ikke n\u00e5r frem med sine innsigelser mot utleiers kostnads- og utbedringskrav. Dette blir fort en gjeldsbyrde som leietaker m\u00e5 dra med seg videre. I noen tilfeller kan det v\u00e6re riktig, men vi ser ogs\u00e5 tendenser til at rettsikkerheten for v\u00e5re klienter i slike tilfeller er for d\u00e5rlig.
\nEn bedre organisert, og lovp\u00e5lagt dokumentasjonsplikt ved inn- og utflytting ville ha bidratt til at flere av disse sakene kunne v\u00e6rt unng\u00e5tt. N\u00e5r kommunen stiller garanti eller depositum, burde de ogs\u00e5 stilt opp ved inn- og utflytting, for p\u00e5 den m\u00e5ten bedre kunne ivareta leietakers rettigheter n\u00e5r sp\u00f8rsm\u00e5let om erstatningsansvar dukker opp i etterkant. Det samme burde v\u00e6re en selvf\u00f8lge der kommunen bist\u00e5r i selve boligfremskaffelsen og oppf\u00f8lging av bosituasjonen ellers. Men en plikt til en form av \u00abtilstandsprotokoll\u00bb vil uansett kunne hjelpe begge sider av husleieforholdet.<\/p>\n
Tidsbestemte kontrakter kan l\u00e5se leietakerne i vanskelige leieforhold og medf\u00f8re un\u00f8dvendige kostnader. Slike kontrakter kan redusere muligheten til \u00e5 flytte p\u00e5 seg ved endringer i livssituasjon og uforutsette hendelser. Fremleie, som kan v\u00e6re en mulighet etter dagens regler, vil ikke v\u00e6re en l\u00f8sning for alle. Det kan skyldes at man ikke \u00f8nsker \u00e5 overf\u00f8re et krevende leieforhold til en annen, eller fordi man ikke klarer \u00e5 organisere og f\u00f8lge opp et fremleieforhold. Vi st\u00f8tter derfor et initiativ til at profesjonelle (og kommunale) boligtilbydere b\u00f8r tilby tidsubestemte leiekontrakter. Vi ser et s\u00e6rlig behov for dette for utsatte grupper med spesielt behov for trygghet og stabilitet, og mener et s\u00e6rlig ansvar her p\u00e5hviler kommunene. N\u00e5r det gjelder privatpersoners utleie ser vi at andre hensyn gj\u00f8r seg gjeldende, men ogs\u00e5 her er det \u00f8nskelig med en lengre \u00abminstehorisont\u00bb for leietaker, og at tidsperioden for utleie \u00f8kes fra dagens regler.<\/p>\n
Skal man fortsatt ha tidsbestemte kontrakter, kan dette forsvares f.eks. ved utleiedel av egen bolig (typisk kjeller\/hybelleilighet), men ogs\u00e5 her b\u00f8r minstetiden opp for \u00e5 kunne \u00f8ke botryggheten for leietaker. At det fortsatt kan v\u00e6re behov for tidsbestemte leieavtaler er forst\u00e5elig, men det b\u00f8r da v\u00e6re veldig klart i hvilke tilfeller dette skal v\u00e6re mulig. Utleier vil uansett kunne g\u00e5 til oppsigelse, men det er da viktig at grunnlagene for oppsigelse kan etterpr\u00f8ves og dokumenteres. Vi opplever at noen utleiere f.eks. kan oppgi som oppsigelsesgrunn at de skal bruke leieobjektet selv, men at leiligheten kort tid etter utflytting legges ut for leie p\u00e5 markedet igjen. P\u00e5 denne m\u00e5ten omg\u00e5s oppsigelsesreglene, og en slik praksis og dagens regelverk, medf\u00f8rer et svekket oppsigelsesvern for leietaker.<\/p>\n
En oppsigelsesadgang for leietaker med tre m\u00e5neder b\u00f8r alltid v\u00e6re til stede i et leieforhold. Dette gir leietaker en mulighet til \u00e5 komme seg ut av et leieforhold som ikke er bra, eller fungerer d\u00e5rlig, og vil uansett samtidig gi utleier en mulighet til \u00e5 omr\u00e5 seg og kunne f\u00e5 inn en ny leietaker. Det vil kunne gi en bedre balanse i leieforholdet, og unng\u00e5 at man l\u00e5ses for en lengre tid i tidsbestemte kontrakter. Dette rammer ogs\u00e5 mange unge som ser seg n\u00f8dt til \u00e5 signere tidsbestemte kontrakter uten oppsigelsesadgang, for \u00e5 f\u00e5 tilgang til en leiebolig, og med relativt begrensede muligheter til \u00e5 komme seg ut av leieforholdet ved behov, f\u00f8r leieperioden er over.<\/p>\n
Vi vil ogs\u00e5 tilf\u00f8ye et \u00f8nske om at utleiers tapsbegrensingsplikt ved leietakers heving\/for tidlig utflytting b\u00f8r lovfestes. Dette er p\u00e5 bakgrunn av erfaringer i konkrete saker hvor leietaker opplever un\u00f8dvendige og til dels urimelige krav i etterkant, og hvor en st\u00f8rre og bedre aktivitet fra utleiers side, ville ha redusert tapet og dermed spart tidligere leietaker for store utgifter.<\/p>\n
Gatejuristen st\u00f8tter opp om form\u00e5let med, og arbeidet i, utvalget. Vi vil p\u00e5 vegne av v\u00e5re m\u00e5lgrupper understreke betydningen av et oppgitt m\u00e5l med dette arbeidet i mandatets pkt. 2;
\n\u00ab\u2026\u2026. vurdere, og foresl\u00e5, endringer som styrker leietakeres rettigheter, sikrer grunnleggende botrygghet\u2026\u00bb<\/p>\n
Vi ser i v\u00e5rt arbeid hvor viktig botrygghet er for den enkelte leietaker. S\u00e6rlig arbeidet med barn og unge, og ikke minst med v\u00e5r m\u00e5lgruppe innenfor rusfeltet, s\u00e5 er vi sv\u00e6rt opptatt av at husleielovens bestemmelser ikke bare p\u00e5 papiret, men ogs\u00e5 i praksis i stor grad bidrar til nettopp \u00e5 sikre disse gruppenes grunnleggende botrygghet. Det har avgj\u00f8rende betydning for fremme av leietakeres livskvalitet, og er av stor viktighet for den enkeltes helse, trivsel og deltakelse i samfunnet.<\/p>\n
\u00d8yvind Duesund
\nJurist – Gatejuristen<\/p>\n
P\u00e5 vegne av Gatejuristnettverket<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Innspill til Husleielovutvalget I mandatet for Husleielovutvalget sl\u00e5s det fast at de som leier bolig p\u00e5 generelt grunnlag opplever d\u00e5rligere boforhold enn boligeiere: \u00abDe bor ofte trangere, har oftere fukt og r\u00e5te i boligen sin, og opplever i st\u00f8rre grad bomilj\u00f8et som d\u00e5rlig. Mange leietakere opplever ogs\u00e5 bosituasjonen som ustabil og uforutsigbar. Dette er s\u00e6rlig\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"dss_simple_post_excerpt":"","dss_show_featured_image":true,"footnotes":""},"categories":[3,1],"tags":[],"class_list":["post-577","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-innspill","category-ukategorisert"],"language":"nb-NO","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/577","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=577"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/577\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":581,"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/577\/revisions\/581"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=577"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=577"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/teststeder.regjeringen.no\/husleielovutvalget\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=577"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}